L’acquisition de part de SCPI en NUE PROPRIETE : Un véritable outil de mise en place de revenus futurs, ou comment réduire son IFI .
a/ Le principe :
Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la «nue-propriété» et l’ «usufruit» pour une durée fixe comprise entre 3 et 15 ans.
L’investisseur privé acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.
L’usufruit est acquis simultanément, par une personne morale ou une personne physique peu imposée, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts.
Du point de vue fiscal, exonération de la base taxable de l’IFI, et pas d’impôt sur le revenu puisque pas de revenus fonciers supplémentaires.
Si le nu- propriétaire décède pendant la phase des 10 premières années, la valeur du bien transmis sera celle de la nue-propriété au moment du décès, inférieure à la valeur en pleine propriété.
b/avantages et inconvénient
L’inconvénient majeur est lié au sous jacent, à savoir l’immobilier. Aucune garantie ne peut être acquise dans un sens ou dans l’autre.
L’avantage est celui du rendement, qui sera celui de la plus value potentielle, provenant à la fois du mécanisme de revalorisation juridique de la nue- propriété, et
on peut l’espérer d’une croissance des prix de l’immobilier.
Cette « récupération "du complément de propriété des parts "se fait sans frais et sans impact fiscal, et sans soucis de gestion.. Pas d’IR et pas d’IFI pendant toute la durée de l’usufruit.